不動産の現地調査はなにをすればいいの?

不動産売買営業向け今回は不動産を売買するにあたって、とても大事な現地調査についてご説明いたします。

今回は問題点の多い、土地・戸建ての調査についてご説明をいたします。

現地調査前に時間がある場合は、できれば役所の調査(都市計画や上水道管・下水道管などの資料取得等)を終わらせたほうが、実際に現地調査にいった際により正確な調査が可能です。

しっかり調査しないと、クレームになるよ。

まぁ、ぼちぼちいこうや。

くま
くま

境界標の確認

まずは、境界標の確認をおこないましょう。

現地調査前に、地積測量図と公図を可能であれば準備しておきます。

また、測量図・確定測量図が事前に準備できるとより好ましいです。

上記書類を参考に土地の境界標があるかどうかを確認していきます。

境界標を確定させることは、隣地との売買トラプルを防止する意味でもとても大切な行為ですので、しっかりと確認をしていきましょう。

また境界標がない点は、境界標の復元作業または、測量作業をして新たに境界標の設置が必要となりますので、事前に所有者の方に境界の明示が必要なことを説明しておきましょう。

新規で測量をおこなう場合、一般的な50坪の土地で費用が約40万円50万円程度かかりますので、事前に説明をして、所有者の方にご理解いただくことが重要です。

仮に測量をしない場合でも境界の明示責任は所有者の方にありますので、境界の説明書を作成し、現地の写真と図面をつけて境界がない箇所を説明する必要があります。

境界のトラブルはかなり多いですので、不動産売買仲介をおこなうにあたって、しっかりと確認をしておきたい点です。

越境物の確認

越境物とは一般的に、ブロック塀・フェンス・擁壁・植栽・配管・電柱・電線などがあります。

土地や戸建ては何十年も前に建築してそのままの状態も多いですので、越境物があるケースがとても多いです。

越境発生した当時は、当事者間で話し合いをしてフェンスなどを建てていても、所有者が変わったなどの理由で、現在の権利関係が不明など、複雑なケースも多いです。

そこで、売買契約をおこなう前に越境解消の話し合いを隣地とおこない、越境の解消がすぐにはできない場合には、「再建築時の越境解消の覚書」を作成いたて、再建築時には越境がなしします。

書面によって状態にしますといった覚書を交わすことでトラブルを防止する効果があります。

建築物の一部が越境しているケース

中古物件を売買する際に、建築物の増築等をおこなっており、対象不動産へ越境や被越境をしているケースがあります。

目視で分かる場合もあれば、機材を入れて測量をしてみたら、数センチだけ越境・被越境をしていたというケースもあります。

越境物がある場合、新築の建築を行う際の、建築確認許可の弊害になる可能性もあり、細心の注意が必要です。

簡易的な工事で解消ができそうな場合は、費用負担の割合を決めて、売買時に解消する場合もあります。

境界塀等が越境しているケース

境界塀が越境しているケースはとてもよくあります。

また、ひと昔前は費用を抑えるために、共有の境界塀を設置していることも多いため、境界標の中心にブロック塀等があったりもします。

最近では、維持管理の問題や設置の費用負担の問題等もあるため、自分たちの敷地内に境界塀を設置することが一般的です。

また、地震などの地盤変動や、経年劣化でブロック塀等が傾き、越境・被越境をしている場合もあります。

そのような場合も、仲介会社が所有者と隣地所有者の間に入り、越境物の取り扱いについて話をまとめていきます。

取り決めが出来ていないまま、不動産の取引をしてしまうと、後々のトラブルのもとですので、越境がある場合はしっかり話し合って解決をしましょう。

植栽が越境しているケース

植栽の一部が越境しているケースもよくあります。

隣地所有者の許可が取れる場合は剪定をお願いしましょう。

また、木の根が越境しているケースもあります。

敷地内に入り込んでいる場合は無断での伐採が基本的にはできますが、そのような場合でも、一度隣地所有者に確認をとり、話し合いながら進めるほうがいいかと思います。

配管が越境しているケース

目には見えない場合も多いため、見落としやすく、注意が必要です。事前にガス配管図・上水道配管図・下水道配管図等を取得し、実際に現地の位置とあっているかを確認します。

その際に隣地の土地を通っていないか、隣地の配管が対象物件に越境していないかなどの確認が必要です。

越境が発見された場合は、所有者の確認をおこない、解消できるように打ち合わせが必要です。

工事費用もかかりますので、事前の話し合いが重要です。

埋設物の確認埋設物については、井戸・過去の廃材・建築の基礎・過去の配管・浄化槽等が多いです。

埋設物が出てきた場合は撤去するために、数百万単位での費用が発生する場合もあるため、採掘調査やボウリング調査をおこなうなどして、トラブルを防止します。

また、過去の建築記録の確認や現所有者への聞き取り確認などをおこない、仲介会社として確認をおこなうことが重要です。

空中越境の確認

土地戸建ての調査の場合、見落としてしまうのが、空中の越境です。

たとえば、電線がある場合や、送電線などがある場合です。

隣地の電線などが対象物件にかかっている場合は、電柱に識別番号が書いてある場合が多いですので、電力会社や通信会社に連絡をして、撤去や対象不動産へ越境しないように、つなぎ直しを依頼します。

時間がかかる場合も多いため、電線などの空中越境を確認した場合は早めの対応をおこない、撤去ができるか等の確認をしておくことが重要です。

建築物の確認

建築物の確認については、傾きがないか、外壁にひび割れ(クラック)はないか、雨漏り・シロアリはないかなどを確認する必要があります。

傾きがある場合は水平器という機械をつかい、傾きの測定をおこないます。

その他は基本的に目視による調査になりますが、重大なトラブルにつながりやすい箇所ですので、最近ではインスペクション(住宅診断)をおこない、住宅診断専門の会社や建築士に調査を依頼することも増えております。

事前に調査をおこなうことで、買主様に安心して購入していただき、トラブル防止につながります。

道路調査

前面道路は基本的に4m以上の幅員の道路に2m以上接していない場合は新規の建築ができません。

(様々な特例があるため、全てではありません。)前面道路の調査は事前に役所等で道路台帳図を取得のうえ、現地の幅員をメジャーなどで測り、幅員に間違いがないかを確認します。

前面道路が私道であった場合は、他の敷地を利用することになりますので、私道の通行・使用・掘削などの許可が必要となります。

事前に前面道路の所有者を調べて、覚書を締結し、トラブル防止につとめましょう。

周辺の施設の確認

現地周辺に売買に影響を及ぼす可能性がある施設ないかを確認しましょう。

後日、悪影響を及ぼす施設などが判明をした場合は、心理的瑕疵となり、違約金などが発生する場合がありますので、しっかりと確認しておきましょう。

その他の調査

取り扱う不動産によっては、敷地内に自動販売機の設置や、電柱の設置、太陽光発電の設置があり、使用契約を結んでいる場合があります。設置業者に連絡し契約内容の確認をおこないましょう。

その後、契約の引き継ぎなどの手続きが必要な場合があります。

売却依頼は大手がおすすめ。

まとめ

書面上ではわからない部分多いですので、現地の詳細調査が必要です。

不動産仲介会社としての責任も重いため、実際に自分の目で調査をし、安全な取引をおこないましょう。

見逃してしまう部分も多いため、調査チェックリスト等を作成し、トラブル防止につとめましょう。 

なんでも基本が大事やで。
さっと基本を覚えて、たくさん契約とるんやで。やればできる!

t.noguchi
  • t.noguchi
  • 一部上場企業勤務の不動産営業マン。
    役職は上席主任。
    国家資格の宅地建物取引士の資格を保有。
    長崎国際的大学卒業。
    これまでに150件以上の契約を経験。
    最高実績は、3ヶ月連続仲介手数料1000万円over。
    3年連続営業成績優秀賞を受賞。
    2021年同期全国1位を獲得。
    若手営業マンに向けて営業の基本について発信中。
    メールアドレス
    ntakaya0315@gmail.com