ライフプランニングについて

時間の使い方について、大学生の頃より興味があり、どの選択をすると、自分の望むように生きていけるかを考えた結果、不動産という仕事に行き着きました。 

大学在学中に、不動産投資をして、不動産に働いてもらえば、自分の時間は自由に使いながら収入を得ることができると思い、就職活動は不動産一本に絞って行いました。

当時、株式投資も始めたばかりの頃で、証券会社に入社することも考えましたが、証券会社に入社した場合、インサイダーの観点から、自由に株式の売買をすることが難しいため、不動産会社に入社して、株式投資も同時並行で行うと決めました。

不動産会社に入社した理由は、下記のようなメリットがあると思いました。

①若くても実力次第で稼げる

② 営業マンは時間に自由がある

③不動産の知識と経験が身につく

④水面下で優良物件の情報が手に入る

実際のところ、入社してすぐの頃は、チラシ撒きの仕事が中心で、なかなか仕事を覚えることもできず、苦労しましたが、おおむね大学在学中に考えてた通りに進んでおり、振り返るといい決断だったと思います。


生活していく中で、どのような時間の使い方をして過ごしていくかということが、自分の中で一番興味があるなと感じています。

不動産の仕事を通じて、多少なりと人の役に立つことの喜びや苦しさを経験するなかで、やはり自分はできる限り短い時間で成果をあげたいという気持ちが強く、効率的な仕事を追求してきました。

仕事をする理由はいろいろとあると思いますが、多くの人はただお金がほしいのため、家族を養っていくため、趣味を楽しむため、なんとなく仕事をしている・・・

このような理由で、仕事をしているという方が多いように思います。


私もそのひとりで、大学生の頃、将来はお金持ちになってのんびりと暮らしたいと漠然と思っておりました。

たまたま大学生のころに自分が考えていたようなことが、最近になって世間一般的にも言語化されてきました。

FIREと呼ばれています。

FIREとは、

Financial Independence Retire Early

の頭文字で、お金の縛りから解放されて経済的に自立し、自由に生きようというような考え方です。

自分の理想のライフプランを実現させるために、現在もコツコツと楽しみながらも目標に向かって進んでおります。

私が考える「自由」とは、経済的(金銭的な豊かさ)身体的(健康な肉体)精神的(心の豊かさ)時間的(自由に使える時間)これらの4つをすべて完璧にすることが、不可能ですが、できる限り自分でコントロールできる状態に近づけたいと考えています。

時間(寿命)は有限ですので、限りある時間を満足して生きられるような人生を過ごしたいと思いますが、そこで一番大きな壁になるのが、お金の問題です。

サラリーマンである限り、自分の時間を労働力として提供し、その対価として給料を得ていますが、長い人生のほとんどを会社に捧げてしましまっては、私の考えているような自由を得ることはできません。

会社という組織のシステムは優れたものであり、安定的な収入を得ることができます。

人とのつながりができたり、効率的に経験やスキルを身につけることができます。

お金持ちになれば全員が幸せになるわけでないと思っています。

ですが、お金がないことによって起こるトラブルや不幸からは少なくとも回避できると考えております。

20代〜30代のうちに、ある程度の資産を作り、資産から生み出される収益で生活の基盤を築いた上で、40代以降は自分の好きなように生きていけるような環境を作りたいと思っています。

仕事だけではなく、家族との時間やプライベートな時間も大事にしたいです。

そのために重要なのは、人生の決定権を会社や他人に支配されずに、自分で選択肢を持てるようにすることです。

私がこれまで得た経験や知識の中でご参考になるような方法をご紹介します。

もちろん、曖昧な概念のため、これが正解といった絶答えがあるわけではなく(短期でお金持ちになる方法などには注意しましょう。)、地道な努力と時間が必要な方法ですが、自分がやっていることをご紹介します。

まず、ある程度の自由を得るために、どのくらいの資産が必要になるのかを知る必要があります。

実際にFIREを実践している人たちの間で目安とされている金額が、「年間支出の25倍」と言われています。

日本の一般的な一世帯あたりの平均支出が月額約24万円程度となっており、FIREの目安である25倍をしてみると、約7,500万円必要となります。

かなり大きな金額なので、くじけてしまいそうですが、年間の支出を抑えることができれば、より具体的になります。

私の現在の年間支出が約180万円~約200万円程度ですので、総資産約4,500万円~5,00万円あれば生きていくだけの最低限の目標は達成できそうです。

また、生活費を資産(投資原本)の4%におさめることができれば、資産を減らさずに生活することが可能といわれております。

これは、米国で研究された金融理論で、高確率で30年以上資産を維持することができると調査結果がでております。

理論の内容はシンプルにすると、株式市場の年間平均成長率が7%のため、そこからインフレによる資産の変動率が年間平均3%であることにより、その分が差し引かれた4%が理論上の基準となっております。

人によって生活費は違いますので、個人差はあると思いますが、約5,000万円程度の資産を築き、資産運用を行うことによって、最低限の経済的な自由は達成できそうです。

また、お金持ちになることが目的ではなく、時間を手に入れることが本来の目標のため、目標金額達成後も、株式投資や不動産投資をしながら、楽しく仕事ができればいいなと思っています。

仮に、簡単な副業などで月に10万円稼ぐことができれば、平均支出額約24万円―10万円となり、FIREの目安である、「年間支出の25倍で計算すると、目標額が4200万円まで下がりそうです。

大きな金額ですが、定年までサラリーマンやるなんて耐えられないと思う人は、チャレンジしてみる価値はあると思いますが、考え方次第です。

仮に10年で4200万円の金融資産を作るという目標をたてたとして、普通に貯金をするだけでは難しいかもしれませんが、仕事の収入アップを目指したり、投資を行い、複利の力やレバレッジ(不動産投資の融資など)を使うことによって実現の可能性は高まります。

複利とは、複利とは、手に入れた利子を元本に含めて、それらを合わせて元本とみなし計算していく方法で、簡単に利用できる方法としては、株式の配当金を再投資する・1件目の不動産の賃料収入を2件目の不動産購入にあてるといった方法で、サラリーマンの方でも、意識的に複利の力を利用することが可能です。

そのほかには、毎年成長する会社の株式を購入して長期保有することによって、内在的な利益を企業は成長のために事業投資することによって、成長していきますので、成長が長期間続くという前提が必要ですが、間接的に複利効果を得ることができます。

また、長期保有のメリットとしては、途中で利益を確定させてしまうと譲渡所得税がかかるため、上記の複利の力を生かすには長期保有し続けたほうがいい場合もあるとういことも頭の片隅においておきましょう。

この方法の場合、日中時間を取られずにできるため、サラリーマンの方に適していると思います。

仮に株式投資を行ったとしてシュミレーションをしてみます。

年間の投資成績+11%(平均よりやや高いリターン)を10年間行い、年間240万円を投資にあてることができれば、理論上が10年で総資産4200万円に到達します。

年間の投資成績+11%は決して無理な成績ではありません。

投資を行う限り、リスクはありますが、よほど働いて高年収が稼げる人でない限り、投資のスキルは必須だと思っております。

日本の税金のシステムを考えても、年収が上がるにつれて、税金も増えていく累進課税に対し、株式投資で得た利益は出た利益に対して、約20%の税金で済みます。

株式投資で1億円稼いでも、100万円利益を出しても、出た利益に対して20%で済みます。

もっとも、会社員であっても、法人を作って節税したり可能ですが、細かくは省略します。

ただし、目的も無く、お金を増やすためだけに投資をしてしまうと、自分の取れるリスクを考えずに闇雲に投資をしてしまうため、大きな金額をギャンブルのように賭けてしまったりすると、大きく資産を失ってしまいます。

投資を行う目的は、人生を豊かにして自分の理想のライススタイルや、やりたい夢を実現するための手段であればいいと思っています。

ストック型の収入の重要性について

ストック型の収入とは下記のようなものがあります。

・ブログを書いて広告を貼り、広告収益を得る。
・不動産を人に貸して賃料収入を得ること。

・株式を保有して配当を得る。

・商品を作り、権利収入を得る。(本や有料情報など)

・会社を作り、従業員を雇い自分の代わりに働いてもらい収入を得る。

・太陽光発電で電気作り、売電収入を得る。 
 など。

これらの特徴として、仕組みを作るまでが大変ですが、一度作ると比較的少ない労力や時間で収入を得ることができます。(作るのが大変です。)

これらのような、自分が寝ている間も収益になるようなものを積み重ねていきましょう。

現在サラリーマンの方はサラリーマンに有利な点に注目していきましょう。

まずは、信用力があるという点です。

バックに個人の信用以外に会社の看板があるため、金融機関は比較的お金を貸してくれやすいです。

借金というとマイナスなイメージを多くの方が持たれますが、コントロールすることができれば、大きな武器にもなります。

リスクとリターンは表裏一体のため、大きなリターンを得るにはリスクを取る必要があります。それが、時間なのか、金銭的なものか、精神的なものかは変わってきます。

資本主義を攻略するための方程式
(収入―支出)×運用利回り=資産

収入を増やすためには、転職・副業・収入のある人と結婚・起業などがあります。

支出を減らすためには、節約・節税といったとことでしょうか。

運用利回りとは、株式投資・不動産投資・債券投資・事業投資・REIT・投資信託・先物取引などを利用して資産を増やすための活動によって得られます。

この中でもサラリーマンの方に取り組みやすいものとしては、不動産投資・株式投資でしょう。

さきほどサラリーマンの方の有利な点として融資を組みやすいということを挙げましたが、融資を組んで資産である不動産を購入することができるのです。

ただし、不動産の建物価値は経年劣化により価値が落ちていく場合が一般的なため、マイホームは資産にならずに、負債になる場合が多いのでご注意ください。

また、不動産を売りたい人は高く売りたいですし、本当に価値のあるものは数がとても少ないため、購入の際は目利きが重要になります。

これは、不動産に限らず、どのような資産の場合も同様です。どのような不動産を購入したら良いかの詳細は後々考察していきます。

なぜ、投資をするのか?

まず、前提として、すべての事柄に投資的な考え方は通じるものがあると思っています。

会社で働くもの、自分の時間を投資して給料というリターンを得てますし、本を買って読んで、勉強をして稼げる人になるということも、時間や書籍代を投資して将来的な稼ぎや能力の向上とったリターンを得る行為ですので、投資といえると思います。

実は全ての人は、何かしらの投資活動をしています。

生活ひとつひとつに投資的な観点から見ることによって、今までとは違う考え方や見え方がして、面白いかもしれません。

過去の歴史を振り返ると、サラリーマンの仕組みができたら高度成長期の日本では、年齢に合わせて収入が増え、退職と共に住宅ローンを完済し、その後は年金と退職金で暮らすのが、最も一般的なライフデザインでした。

ところが、「年功序列」「終身雇用」といった慣習も継続できない社会となっており、当然収入が減少している人が多い状況です。

逆にITの発達により、簡単に個人の方も情報発信ができるようになり、ダイレクトに世界中の人に商品をと届けることができるような時代にシフトチェンジしており、それに気づいた若い人は会社以外での生き方を見つけるチャンスが広がっています。

そこで必要になってくるのが、投資をして着実に資産を増やしていく力です。

国もこのままの制度だと立ち行かないことが分かっており、NISAやつみたてNISA、確定拠出型年金など制度を作り、個人の投資への後押しをしている状況ですが、実際に知識を持って投資している人はごくわずかでしょう。

その大きな要因として、投資はギャンブルのようなイメージを持たれることが多く、怖い・危ない・わからないからやらない。

という方が多いと思います。

ですが、何も考えずに、高額な生命保険に入ったり、確率を知らずに宝くじを買い続ける人のほうがよっぽど怖いように感じます。

私が心がけている投資方法は、本質的な価値よりも価格が割安なものに対して、投資を行います。

短期で大きく利益を上げようとするとリスクが高まり、ギャンブル性が高まりますが、知識を持ってこつこつ長期的視野で投資していくことで、豊かになっていく可能性は高まります。

投資を始めた20歳のころから現在まで着実に資産を積み上げていけています。

複利の力も配当金を再投資したり、不動産賃料を再投資することで、少しずつではありますが、活用できている実感があります。

サラリーマンとして稼ぎにくくなっていく中で、投資的観点から物事を考えることによって、投資で稼げるようになることはもちろん、本業の方も視野が広がり、相乗効果で若くして豊かになることに近づくでしょう。

投資をしていない人に、なぜやっていないのかを質問すると、一番多く返ってくる答えが、「投資するお金がない・・・」

だけどお金持ちにはなりたいです。

このような方が多いですが、投資資金がなければ、今ある収入の中から捻出するしかありません。

ですから、一番はじめにやるべきことは、支出を見直して、投資に回す資金をつくるための倹約からスタートしなければなりません。

確実に行動に移した分だけの効果が出るため、仕事で年収を50万円アップさせるよりもよっぽど簡単です。

いつまでも倹約を続けたほうがいいとは思いませんが、自分の人生を豊かにできると思う目的額までは続けてみてもいいのではないでしょうか?

また、それだけ長く習慣化することができれば、今まで散財することが習慣でしたが、倹約の習慣がベースになるため、倹約から抜け出せませんし、お金を使うこと以外で幸せになる方法はいくらでもあります。

筆者実践の具体的な倹約方法について

投資資金を確保するために家計改善のポイントをご紹介します。

・保険料

最初に見直すべきは保険料です。

日本ではほとんどの医療を健康保険により受けることが可能ですので、過剰な生命保険や損害保険は不要でしょう。

また、医療費が高額になる場合は、高額医療制度を利用できます。

高額医療制度とは、例えば病気をして、1か月の医療費が100万円かかった場合、69歳以下の年収370万円~770万円程度の方の場合、自己負担額は約8万7,000円程度で済みます。

ただし、食費や家賃、ベッド代はかかりますので、その分は貯金などから出す必要がありますが、保険料が浮いた分を貯金や投資しているのであれば、そこまで負担が大きくないように思います。

どうしても必要な分に関しては、掛け捨て型の保険を選び、浮いたお金を投資に回したほうが合理的でしょう。

住宅費

次に大きな支出は住宅費でしょう。

会社の福利厚生で家賃補助がある場合や寮がある場合、はぜひ活用していきましょう。

個人的には相場と比較して安く買うことができるのであれば、マイホームを購入でもいいと思いますが、格安でマイホームを買う知識やスキルがない場合は、賃貸物件に住む方がいいと思います。

固定費を抑えることができれば、なにもせずにお金が貯まりやすくなります。

スマホなどを利用することで、昔であれば必要であった大きな本棚は、電子書籍で済みますし、レンタルやシェアできる物も増えたため、少ない荷物でも快適に過ごすことができますので、通勤時間や本当に必要な広さを考えて、総合的にストレスなく暮らせるような住宅を選びましょう。

通信費・携帯代

次に通信費と・携帯代を削減しましょう。

お持ちのスマホを格安SIMに変えることによって、通信料を2,000円~4,000円以内に抑えることができますし、一般的な使用で不自由になることはほとんどないと思います。

格安SIMを販売している会社を選んで、
お持ちのスマホを格安SIMに入れ替えるだけで可能になります。

食費

次は食費についてです。

健康は長く元気に生きるためにも重要ですから、早い段階から、気を遣っていく必要があります。

私は仕事が19時~20時に終わることが多いので、普段は割引の弁当に野菜をつけたりして食事のバランスをとることが多いです。

比較的時間があるという方は、自炊をして食費を抑えるのもおすすめです。

料理ができるようになると、休日の趣味にもなりますし、食は一生付き合っていく分野ですので、実益と趣味を備えておりおすすめです。

私は仕事の関係で外食することが多いため、普段の食事はできるだけ食費は抑えて、自分の好きなものを食べるようにしています。

食費を削りすぎて、健康を崩してしまっては意味がありませんので、楽しく食費を抑える工夫をしながら、自分にとっての最適な方法を探していきましょう。

仕事の飲み会や外食についてですが、普段仕事中はできないような質問ができたり、面白い話があったりするので、頻度を考えながら、無理に断る必要はないかと思います。

飲み会で払うお金以上に長期的に得られるものがあれば、知識は長く使えますし、仕事で重要な人との人間関係が向上するようであれば、費用帯効果は高いように思います。

ふるさと納税

ふるさと納税を知っている人も多いかと思いますが、必ず行うようにしましょう。

実質負担額2,000で様々な返礼品がもらえるため、お得な制度です。

また、返礼品の内容に関してですが、せっかくだから高級品を選びたくなるところですが、目標により近づくためには、日用品や食品がいいかと思います。

私の場合はトイレットペーパー・ティッシュペーパー・豚肉4キロ・新米10キロ・ビールなどを選びました。

普段の生活に必要なものを選び、生活費を抑えることができれば、浮いたお金を投資へ回すことができるようになります。そのほうが私にとって満足度は高いです。

また、キャッシュレスで現金を使わない場面が多くなっていると思いますが、時間の節約やポイントも手に入るため、ぜひ利用しましょう。

家計の管理についてですが、高性能の家計管理アプリが数多くありますので、銀行口座や証券口座やクレジットカードを登録するだけで、自分のお金の流れがすべて把握できます。

手書きで1から家計簿をつける時間はもったいないですので、時間を効率化して、別の活動をしましょう。

車の所有について

今回は若くして豊かになる方法についてですので、購入の費用や保険料、駐車場代などを考えると、多少家賃が上がったとしても、車を購入するよりは駅の近く等、利便性のいいところに住んで購入は極力控えたほうが良いかと思います。

どうしても必要な場合は、カーシェアリングやレンタカーやタクシーを使ったりしたほうが良いかと思います。

仕事でどうしても必要な場合は仕方ないですが、私は普段は社用車を利用しております。

ほとんどの方は、こつこつ地道にやっていくことが、唯一の目標を達成する手段だと思っております。

上記のおおまかなポイントを抑えるだけで、多くの方は家計が改善できると思います。

いきなり全部は難しいという人も、簡単で確実な部分を実行し、楽しみながら、目標達成に向けて仕組を作っていきましょう。

休日の過ごし方

私の場合は近所の大きな公園に散歩やジョギングに行ったり、海で音楽を聴いてのんびりしたり、料理したり、ゲームすることが好きです。

比較的お金はかからず、いろんなことを楽しめる方かなと思います。

また現在では、YouTubeなどのSNSやブログなどで質の高いコンテンツが利用できるため、工夫次第でお金をかけずに、楽しく過ごせると思います。

また、ブログで記事を書いたり、TwitterやYouTubeなどSNSで情報発信もおすすめです。

自分の好きことについて情報発信できるのでストレス発散になりますし、多くの人に見てもらえるようになれば、収益が出せるようになりますし、実益と趣味を兼ね備えております。

また、市が運営しているような図書館も利用したりすると、1冊1,000円以上かかる本も、無料で利用できるため、とてもいいと思います。

株式投資について

一般のサラリーマンの方がFIREを目指すにあたってやるべきことの一つに株式投資が挙げられます。

たしかに、株式投資にはリスクがあり、リスクを知った上でやらないという選択も個人の自由だと思いますが、FIREを目指す一般的な人にとって大きな手助けになることも間違いないと思います。

私の方針は、中型、小型株への中長期の集中投資です。

この方法に至った理由は、会社の成長に伴い、大きな利益が目指せるからです。

資産が増え、FIRE達成に近くなるにつれて、大型の高配当株などのインカムゲインに切り替えていくことも可能です。

うまくいかずに、資産を大きく減らしている可能性もありますが、挑戦をせずに、最初から諦めてしまうと、何もせずにサラリーマンとして過ごす状態が続くため、私にとっては投資をやらない選択肢を取ることに強いリスクを感じてしまいます。

ただ、そうならないように、できる限りリスクを回避するように学び続けることは大事だと思っております。

銘柄としてはストックビジネスやフランチャイズビジネスをメインにしている会社をピックアップし、ファンダメンタルを見ながら、
ROE20%以上、
時価総額1000億以内、
PRE15倍以内、 
現金比率最低30%、
営業利益率15%以上

に該当するような会社が本質的な価値より格安だと判断した時に購入するスタイルをとっています。

銘柄数は3~5銘柄の程度の割合で保有しています。
集中投資といわれる部類に入ると思いますが、サラリーマンとしての本業がある分、リスクを理解した上で、できる限り多くのリターンを得るために、厳選した少数の銘柄に投資するようにしています。

長期的に低成長の日本株に投資しているのは、効率が悪いように思われるが、日本全体は低成長でも、小型、中型株であれば、一定の規模までは、成長できる可能性が高いため情報収集や実際の商品の利用が容易な日本株に投資をしています。

本来であれば、米国の株に広く投資することがひとつの最適解だと考えていますが、
どうしても海外株式の場合、細かい情報収集や体験が難しい場合が多いため、私は海外への投資はS&P500のETFやインデックスファンドを利用してポートフォリオを形成しています。

現金の割合は20%程度です。

サラリーマンという属性が既に債権的な要素を持っているため、資産を最大化させるために、現金比率は低めです。

また、FIREを目指すのであれば、若いうちは特に現金の比率を下げ、資産にお金を投じるべきだと考えます。

ほかの収入とのバランスにより、本業で年収1000万前後稼ぐ人であればリスクを抑えた投資でも良いと思いますが、年収400万〜300万円の方がFIREを目指すには、相応のリスクを取らずに、資産を大きく増やすのは難しいです。

リターンを大きく取る方法として、レバレッジをかけるとうい方法もありますが、私の方針は資産性の高い不動産投資法の方で、レバレッジをかける戦略を取る為、変動幅の大きい株式投資ではレバレッジはほとんどかけずに、現物買いをおすすめします。

もちろん個人差があるため、レバレッジをかけて、短期のデイトレで目標額を目指すのも方法の一つだと思うが、サラリーマンで拘束時間のほとんどを会社に捧げている場合は、難しいでしょう。

サラリーマンの方には長期投資を推奨します。

資産が大きくなりセミリタイアに入る段階からは配当金から生活資金を得るようなイメージで、働きたければ働けばいいし、縛られずに自由な選択ができるという点が1番のポイントです。

まだ、株式投資をやったことがないという人は、まずは、口座を開設してみましょう。

銀行に口座を作るのと変わらず、意外と簡単に作成できます。

おすすめはネット証券でSBI証券や松井証券や楽天証券などがおすすめです。

サラリーマンの方であれば、確定申告が不要な特定口座の源泉徴収ありを選択することをおすすめします。

こうすることにより、自動的に税金の計算が行われ、確定申告が不要になります。

そして、少なくともいいので、証券口座に入金をしましょう。

ここまで来るとあとは株を選んで購入するだけです。初めてのことでわからないこともあると思いますが、ネットで調べれば、分かりやすく解説してあるサイトなどがありますので、参照してみてください。

宅地建物取引士がおすすめする不動産投資手法について

不動産投資について、年間売買取引の仲介を40件程度やりつつ、何十億取引してきました。成績優秀賞受賞の経験もあり、自身でも不動産投資を行っている経験から、FIREに適した不動産投資の方法を考察していきます。

まず、なぜ数ある投資の中からサラリーマンに不動産投資がおすすめできるのかをご説明します。

不動産投資のメリット

サラリーマンの信用を活かしてお金が借りやすい。

比較的時間をかけずに済むため、サラリーマンをやりながらでも可能。

節税をすることができる。

家賃というインカムゲインが得られる。(ただし空き家のリスクや売却などの出口戦略はしっかり考える必要がある)

不動産投資のデメリット

大きな借り入れをすることになるので、精神的不安が大きい。

賃借人の事件、事故などによるトラブルにより、売却が難しくなる。

火災や地震による天災リスク

空き家が続くことにより、返済ができなくなるリスク

建物は古くなると価格が下がることが一般的

不動産相場の変動リスク

上記を考えると、金額も大きく不動産投資は難しく感じます。

しかし、これらのデメリットを上回るメリットがありますし、FIRE を目指す人の手助けになることは間違いないです。

不動産投資を頑なにやらないという方は、別の副業や事業をやった方がいいと思います。

万人に勧めているわけではないので、リスクとリターンを把握してやる意思のある方はぜひ取り組んで頂きたいと思います。

まず、絶対に覚えて頂きたいことは、物件を相場より少しでも安く買うということ。

これにつきます。

相場よりも安く買えれば、変な話買った次の日に転売しても諸経費分赤字になるだけです。

その相場より安い物件をどうやって見つけるのかという話なのだが、まず不動産買取会社より安く買えることは不動産投資を始めたばかりの人にとってはないと思った方が良いです。

なぜかと言うと、不動産会社に買ってもらったほうが、なにより楽ですし、売却したあとにクレームなどになることが個人の投資家に比べてありません。

加えて、個人の方の場合、ローンの斡旋や収支計算など仲介業者の仕事が増えます。

こういう理由から、不動産会社が優良物件と言って持ってきた物件に食いついてしまうと、その時点で赤字が確定してしまいます。

初歩的なことですが、まずは、本やインターネットの記事などを読んで自分で判断できるようになるまで、知識を蓄えること、購入に必要な現金を貯めることから始めましょう。

現金が無いと買いたい物件が出てきた時に買うことはできませんし。

最近は融資が厳しくなってきていることもあり、1000万円の物件を購入する場合、200万円程度の現金は用意しておきたいとこです

200万円程度の資金をつくるためには、本業や副業でお金を稼いで、倹約をしていくしか方法はありません。

シンプルですが、
稼ぐ、
支出(税金)を減らす、
運用利回りを上げる。

これしかありません。

ムリせずできる倹約の方法や本業での仕事の仕方なども別のところで解説してますので、参照ください。

さて、なんとかお金と知識がたまった頃には、物件を買いたくてうずうずしてくるでしょう。

その気持ちを抑えて、ネットで物件をたくさん見ましょう。

気になると物件があったら、問い合わせして仲介業者に自分の状況や買う意思があること、次回良い物件が出たら教えてもらうようにメールなどで構いませんので、繰り返しましょう。

キックバックを出すようにして、情報を優先的に引き出そうとする人もいるでしょうが、正攻法ではありませんし、やめましょう。

物件担当者も人ですので、買う気が本気である人には情報を提供します。

そして、100物件みると、買ってもいいかなと思える物件が、数件見つかると思います。

その際にぶつかるのが、金額交渉とローンの問題です。

金額交渉に関しては、売主と直接面識のある、物元業者に直接連絡を取るようにしましょう。

そして、素直にいくらまでであれば金額交渉可能か担当者に聞くようにしましょう。

物元業者であれば、大抵教えてくれます。

聞いた上で、自分の基準を満たすように指値を入れましょう。自分が買ってもいいと思ってる金額の10%ほど安く言うのがおすすめです。必ず金額折衝がありますので。

ローンに関しては、一度審査をしておくと、自分が概ねいくら借りれるか分かりますし、以前別物件で通ったことを担当に伝えると優先的に動いてもらえます。

そして、融資に関しては手間がかかりますが、源泉徴収票や必要な書類を何セットか準備しておき、何軒も回る必要があります

理由としては、初めての不動産投資に積極的に取り組んでくれる銀行はすくないからです。

加えて、複数社あたることによって、いざ借りる時の金利の交渉を強気で行うことが可能です。

購入する種別に関して、ワンルームやファミリーマンションか戸建てかアパートかなど選択肢は色々とありますが、自分が理解できるのであればこだわる必要はないと思います。 

安く買うことができれば、どれでも儲かります。

ただその分ライバルも多いですので、安く買うためには、市場に出ている物件に金額交渉していくことが最も可能性は高いでしょう。

売主の方も個人であれば、資産整理や相続など様々な理由があり、自分の思っている価格まで下げてもらえるケースは間違いなくあります。

実際に私は不動産売買を仕事にしていますので、間違いありません。

ただし、初めての購入する方におすすめは、築10年~築30年程度の登記簿上面積50㎡以上のオーナーチェンジ区分マンションです。 

50㎡以上であれば、税金が安くなる場合もありますし、賃借人が退去後、空き家で売却をすると、実需で居住用として、実際に住む方を出口として考えることができますので、
退去後売却をすることを考えると、空室リスクもそこまでリスクにならないと思います。

また、一般的に投資用物件だと投資家の方が出口ですので、売却の目線が厳しいですが、一般の住宅をお探しの場合は、使用用途が違うため、高値での売却が目指せます。

想像以上に手間がかかると思った人もいるだろうが、1件目が一番大変で慣れるに従って要領が分かってきます。

不動産には現物があり、銀行がお金を貸してくれるぐらいですから、資産性が高いことは言うまでもありません。

上記の方法で物件購入後はある程度の知識や経験がついていると思いますので、
融資を利用して手元の現金は次の物件購入の資金にするか、条件のいい株式の購入に目を向けてみましょう。

また、不動産投資は事業化することが行いやすい投資法ですので、購入までには苦労しますが、FIREに向けて不動産投資は大きな力となります。

人生を効率化する仕組化について

家の写真

仕組み作りに対して投資をしていく事はビジネス、日常生活においても重要でしょう。

特にFIREを目指す人にとってはとりわけ大切なテーマです。

自分一人でできることには限界があることは多くの人は理解していますが、じゃあ実際にどうすればいいのか具体的な方法を知っている人は少ないと思います。

何個か具体例を挙げて説明していきます。

身近なところで言えば、週に何度も使うようなメールがあると思いますが、毎回文章を打ち込むのではなく、テンプレート化してしまいましょう。

お客様に提示する共通の資料があるのであれば、まるごと添付ファイルにつけた状態で保存もできる。

そして、おおまかな内容ごとに細かく分けることによって即座に対応可能です。

私の場合だと内容ごとに約30通りほどのテンプレートを作っており、日常業務では、ルーティーン作業には、ほとんど時間をかけずにメール対応ができています。

新規の内容の仕事が入れば、追加してテンプレートを作ります。

ポイントは文章の最後に相手を気遣うような言葉すらも何種類かテンプレートで用意しておくことによって、定型らしくないメールを送ることができます。

テンプレートでメールを作成するメリットとして、営業マンであれば、どの文面が効果的か分析も行いやすくなり、テンプレートの内容改善を繰り返していくことによって、質の高い内容で毎回メールを送ることができるようになってきます。

そして、日々のルーティーン業務以外で文字入力が必要な場合は、署名機能と辞書機能を有効活用するべきです。

署名機能とは、メールを新規で作成する段階で既に文字が打ち込まれている機能であり、一般的な使い方の場合は、
〇〇様

お世話になります。〇〇(名前)です。

宜しくお願い致します。

と導入から終わりまで自動的にメールの文面に表示されるように設定しています。
白紙の状態から、入力しても1秒〜数秒程度だろうが、時間もチリも積もれば山となります。

また、辞書機能は大変便利です。

私の場合は、「お」と入力すると
お世話になります。〇〇(名前)です。 

と予想変換に出るように登録している。

他にも「あ」でありがとうございます。

「よ」で宜しくお願い致します、宜しくお願い申し上げます。 

などと出るようにしています。

こちらもわずかな差ではありますが、毎回のことなので、非常に助かります。

また、データは一箇所に管理し、デスクトップ上にはファイルは4つほどしかなく、ファイルを探す手間を出来るだけ少なくする様に小さなことだが仕組み作りをしています。

ファイルの4つの内訳は、「重要」「進行中」「顧客リスト」「その他」のみです。

間違って消してしまう恐れもあるので、クラウド上にバックアップを取るようにしています。

また、営業に使う資料が使いまわしで何枚もある場合は、1つのPDFにまとめて、資料作成時はワンクリックで資料が出力できるようにしています。

まとめた資料に加えて、お客様の情報に合わせたページを数枚準備するだけなので、かなりの時間短縮になります。

また、まとめて使う資料も仕事がうまくいっている先輩達に頼んで、質の高い資料をもらい、多少手を加えて使うことによって、資料を作る手間もかかりませんし、営業効果が高い資料集ができます。

FIREを目指す上で最初に取り組むべき、仕組みづくりは、月の生活費を除いて自動的に余剰資金を投資用の口座へ移す仕組みだと思います。

口座の中に余計なお金があると、つい使ってしまうし、生活費を残すことによって、その中でやりくりしていくゲーム感覚のようなものが生まれて、楽しく倹約が可能です。

どうしても生活費が足りなくなった場合は、貯金に手を出すしかありませんが、長く続けていくうちに、貯金に手を出す罪悪感やFIREの目標に再度向き合うことができるため、生活費以外を事前に取り分けるという方法はおすすめです。

実際に出会ったお金持ちの中には上記の方法を実践して、最終日時点で残金が毎回300円など、かなり正確に資金を把握していると聞いたことがあります。

そこまで正確に自身の支出を把握できるようになると、他の投資に関する資金の把握や仕事の場面での分析や計画にも役に立つと思います。

そして次に、定期的に投資を行うということです。

投資をあまりやられてない方は、毎月積み立てでコツコツ買っていくやり方がいいでしょう。

積極的にリスクを取って資産を増やしたいということであれば、個人的には中小型の集中投資をおすすめします。私は、中小型の集中投資で平均的に利益が出せているため、このスタイルを続けていくつもりです。

長期的には利益が出る確率は高いと思います。

日常生活では、選択に時間を取られたくないので、一度気に入ったシャンプーやボディーソープ、洗剤やTシャツ、歯磨き粉などあらゆるものを固定して、なるべく買い物などで選ぶ時間や、毎朝の服選びの時間を減らしています。

これまで使ってきた経験の中でお気に入りのものなので、このスタイルで時間が増えて喜ぶことはあっても、損したなと思ったことは特にありません。

オシャレを楽しむことは出来てないかもしれないですが、シンプルで清潔感があると褒められることもありますし、そこに人生の重点を置いていないので、もっと大事なものを手に入れた方がよっぽど良いおともいます。 

もっとお金について勉強したいという方には、こちらの本がまとまっており、おすすめです。

言いたいことのまとめ

家計を見直して工夫して楽しく倹約・節税を行う

・仕事を仕組化・効率化して体力的・精神的に無理なく働く

・働いて得たお金を投資して増やす

・目標額に達成したら自分の人生を自由に生きる

自分の人生、納得のいく生き方ができたらいいですね。

t.noguchi
  • t.noguchi
  • 一部上場企業勤務の不動産営業マン。
    役職は上席主任。
    国家資格の宅地建物取引士の資格を保有。
    長崎国際的大学卒業。
    これまでに150件以上の契約を経験。
    最高実績は、3ヶ月連続仲介手数料1000万円over。
    3年連続営業成績優秀賞を受賞。
    2021年同期全国1位を獲得。
    若手営業マンに向けて営業の基本について発信中。
    メールアドレス
    ntakaya0315@gmail.com