どっちがお得?不動産投資を法人でするメリット•デメリット

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こんにちは。

たかやです。

今回は不動産投資を法人で行うメリットデメリットをご説明します。

不動産投資を法人で行うメリット

短期譲渡時の税率が個人より下がる

一般的な個人で所有している不動産を5年以内に売却する場合、譲渡所得に対して、約40%の譲渡所得に対する税金がかかりますので、利益が出ると分かっていても、中々売却が難しいケースが多いです。

所有期間が5年を超えると、長期譲渡に該当するため、譲渡所得に対する税率が約20%に下がるため、有利になります。

法人の場合、譲渡所得に対する税金ではなく、法人全体の年間所得に対しての法人税が発生するため、年間の所得が800万円以内の場合は、法人税率約15%800万円以上の場合は、約23.4%となります。

その他に、法人住民税や法人事業税などがかかってきますが、概ね30%33%が実質的な税率と覚えておくと良いでしょう。

あとは、決算や確定申告の際は複式簿記で帳簿をつけたりする必要があり、個人での申告は難しいため、税理士に確認する方が良いです。

経費を使える幅が広がる

個人では経費の範囲が直接的に事業に関係があるものに限られてますが、法人の場合、事務所の家賃であったり、事業に関係するものであれば、比較的広い範囲での経費が認められるますので、ルールを守って経費を活用しましょう。

ただし、今後金融機関から融資を組んで、不動産事業の規模の拡大をお考えの場合は、あまりにも経費を使いすぎると、銀行の評価が悪くなってしまうため、拡大段階であれば、過度な節税は控えた方がいいと思います。

一定規模まで拡大すれば、サラリーマンを辞めても法人として、融資が可能になる

サラリーマンをやっている方は、副業として不動産投資に取り組んでいると思いますが、融資ができる理由はサラリーマンとして安定的な収入が見込めることを基に、金融機関は融資を行なっておりますので、当然サラリーマンを辞めてしまうと、融資はかなり厳しくなります。

不動産投資で独立を考えたときに、個人事業主として副業を行う場合、銀行の見方はかなり厳しいです。

また、転職して間もない時期だと、勤務年数が足りず、融資が厳しくなりがちです。

そのような状態を回避するために、法人で不動産を購入する方が賢明です。

法人は個人とは別人格で切り離して考えますので、もしサラリーマンを辞めた場合でも、法人の設立してからの実績を重視されます。

もちろん、サラリーマン属性を基に法人に対して、連帯保証人という形で融資を利用するでしょうから、サラリーマンを辞めてしまうと、融資が厳しいのは法人でも同じですが、法人の実績は積み上がるため、個人事業主のように、ゼロから実績を積み上げるようなことにはなりません。

サラリーマンを辞めて不動産投資で規模を拡大したい方は、初期の段階から法人で行う方がいいと思います。タイミングは人それぞれですので、一概には言えません。

法人で不動産投資をおこなうデメリット

設立費用が約25万円〜30万円かかる

法人設立にあたって、デメリットとして、法人の設立費用がかかる点です。

司法書士に依頼すると、そこまで難しい作業ではないのですが、約25万円〜30万円程度が初期費用としてかかります。

また、資本金は1円からでも設定可能ですが、銀行からの評価が厳しくなる可能性があるため、50万以上程度で設定するのがいいかと思います。

資本金は法人設立後、事業に関して利用できます。

注意点としては、資本金を1000万円を超えて設定すると、納税能力がある会社だと見なされ、1年目から課税業者となり、消費税の支払い義務が発生しますので、1000万円以下に抑えた方がいいかと思います。

また、年間の売上高が1000万円を超えると2年後に消費税の支払い義務が発生しますので、詳しくは税理士の先生とプランを練りながら、進めていくようにしましょう。

決算•確定申告が複雑なため、税理士費用がかかる

個人事業主で不動産投資を行う場合、税処理に関して、そこまで複雑な作業がないため、自分でやる方も多いかと思いますが、法人の場合、決算、複式簿記での収入支出の管理をやる必要があり、簿記の知識がない場合は、一般の方がやるには難しいです。

また、その時間を割くよりは、必要経費と割り切って、税理に依頼した方が、時間と労力の節約になります。

費用としては、事業規模によって顧問税理料も変わりますが、おおむね毎月2万円〜3万円、確定申告の時期に5万円〜10万円程度の支払いが発生しますので、年間約20万円〜30万円かかります。

1〜5戸程度の保有程度で、規模の拡大を目指していない場合は、個人事業主として行う方が維持費はかかりませんので、投資を行う目的をよく考えて、メリットが大きければ、法人化をした方がよいでしょう。

売上高1000万円を超えてしまうと、消費税が発生する

個人事業主として、不動産投資を行う場合、物件販売時に消費税はかかりません。法人にて不動産を売却する場合は、課税売上高が1000万円の場合、消費税が発生します。

不動産を売却すると売上は大きくなりやすいので、消費税がかかるという点は法人のデメリットになります。

会社の副業規定にかかる場合がある。

サラリーマンの方が代表として、法人を設立した場合、会社の副業規定にひっかかる場合が多いです。

本業のサラリーマンの方でクビになるといせませんので、できれば親族や奥さん、ご主人、もしくは信頼できる第三者に代表になってもらう方が得策です。

それであれば会社の副業規定にはあたりませんので、業務に支障をきたさなければ、問題ないかと思います。

最近はネットで名前を入れると法人が紐付けされて、検索で出てくるケースもありますので、バレないと思っていても注意が必要です。

代表者は第三者でも株主は自分または、共同でやる方と50%にしておけば、自分の名前は表面上出てくることなく、法人運営に取り組むことが可能です。

サラリーマンでも株式投資をしている方は多いと思いますが、株主になり、会社の実質的支配件を取得するイメージです。

注意点としては、融資を借りる場合、代表の方の連帯保証人を求められたり、事業がうまくいかず破綻した場合、借金が残る可能性もあるため、その点ほよく打ち合わせをした上で、やるべきです。

また、事業途中で、第三者の方と不仲になってしまった場合、株式割合を50%ずつそれぞれ保有している場合、取締役の解任などが難しいため、できれば1%でも多く株式を保有できれば、ベストです。

赤字でも法人住民税がかかる

個人事業主の場合、赤字の場合は、サラリーマンの所得と合算して計算しますので、税金の還付が受けることが可能となりますが、法人の場合は赤字でも法人住民税が年間約7万円かかります。

ただし、個人の場合は赤字を繰り越しすることができず、税金のコントロールが難しいですが、法人の場合10年間は赤字を繰り越しすることが可能ですので、細かい調整が可能となります。

個人で所有していた不動産を法人へ移す場合、登録免許税、登記費用、不動産取得税がかかる

これまで個人事業主として不動産を購入してきた人は、法人を作る際に、これまで購入した不動産を法人名義へ変更できないかと考える場合が多いと思います。

ただし、簡単に名義だけ変更して、終わりという訳ではありません。

一般的には、不動産を法人へ売買による譲渡するという方法をとります。

売買ですと、登録免許税、司法書士へ登記費用報酬、不動産取得税がもう一度かかります。

そのため、法人へ移した方が、経費による節税が大きい場合や、売却を検討している場合で個人より法人税率の方が有利な場合は移した方が良いでしょう。

また、今後融資を利用するために、新規法人の実績を作りたい場合も法人所有へ変更することも検討できます。

また、5年以上保有している物件などは、個人で売却の場合、譲渡所得に対する税率が法人より低い可能性が高いため、そのまま個人で持ち続ける選択肢もあるかと思います。

まとめ

法人化をすると、設立費用や税理士への費用、赤字の場合でも税金がかかったりと、維持費が増えますが、将来的な規模拡大や、税務メリットを考えると、状況に応じて、設立を視野に入れても宜しいのではないでしょうか?

最後までお読みいただき、ありがとうございます

野口貴矢
  • 野口貴矢
  • 執筆者 野口 貴矢
    ・福岡市中央区在住
    ・大手不動産売買仲介
    ・宅建士(国家資格宅地建物取引士)
    ・投資
    ・不動産、ビジネスに役立つ情報を発信。
    ・趣味はマンガと温泉と飲食