不動産投資を始める前に知っておきたい不動産業界について詳しく解説。

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不動産投資を始める前に知っておきたい不動産業界ついて解説していきます。

人間が生活していくためには、最低でも衣・食・住が基本的に必要とされています。

その中でも住の部分となる不動産は多くの人達にとって一生で最も大きな買い物であり、人生でとても重要な選択肢の一つです。

大変高額な買い物のため、簡単に売買したり取り換えられるものでは無く、株式などに比べると流動性が低いです。

しかし、生活をする上で必要不可欠であり、多くの場合が銀行やその他金融機関よりお金を借りて不動産を購入する場合が多い。または賃貸借契約を結び、家賃をオーナーに支払うことにより住むこと形になる。

インターネットが普及する前は、新聞広告やチラシ広告といったローカルな情報が主な情報源であったが、インターネットの普及により最近はインターネットによる広告や不動産紹介サイトが充実し、強い影響力を持っている。

そのため、近年では不動産業者はインターネットを活用した情報戦略に力を入れることにより、他の不動産業者との差別化を図っている。

ここ数年お客様があらかじめ住みたい物件をインタ―ネット上で検索し、物件の現地で集合したり、来店するといったパターンが非常に多くなっているため、インターネットを活用した情報戦略は顧客獲得において極めて重要だ。

不動産業界は提供する商品が不動産であり、他の企業と同じ商品を扱う機会が多く、差別化が難しい。そのため情報とサービスの差別化によって新規顧客の獲得や企業に対する信頼を築いていかなければならない。

近年、戸建てをはじめ、マンションやアパートなどの住まいのあり方が大きく変わり始めている。

少子高齢化や核家族の増加、空き家の増加など様々な要因が組み合わさり、社会の変化と共に、不動産業界も変化をしていかなければ、生き残っていくことが大変厳しい状況である。

少子高齢化や空き家の増加が今後さらに進んでいき、構造自体が大きく変化することが予想される。

社会や経済の変化に伴いITを活用した営業戦略の重要度が増している。

不動産投資を成功させるために、基本的な不動産業界の業態について考察していく。

まず、ひとくくりに不動産業といってもその業務内容は多種多様であり、非常に幅広い。

大まかに分類すると、開発・分譲・流通・賃貸・管理といった業態に分類される。

不動産開発業

まず、不動産開発とは一言で表すと、街づくりの仕事である。

そのような会社は一般的にデベロッパーと呼ばれる。

開発の仕事は大きく2つに分けられる。

事業用地の入手と街の企画開発である。

事業用地の入手とは開発を行うために適した土地であるかを地域住民や銀行、不動産仲介会社といった様々なところから情報を入手し、事業用地に適した土地であればその土地の地権者と交渉を行い、土地の取得を行う。

土地の入手後はその土地の歴史や周囲の環境などを細かく調査し、プロジェクトの企画やコンセプトを作りだす。

企画の決定後は建設会社やデザイン会社と協力をして、実際に建物を建築していく。

これが不動産開発の主な仕事である。

大規模な土地を取り扱うことが多いため、権利関係が非常に複雑でこの業務を行うためには不動産に関する深い知識と経験が必要になる。

不動産分譲業

次に不動産分譲業とは宅地の造成や建築を行い、それらを分譲して土地につけた付加価値から収益を得る事業形態です。宅地建物取引業に該当し、免許が必要になる。

1つのプロジェクトが長期的になるものが多く、事前調査や国土利用計画法、都市計画法、建築基準法などといった各機関への許認可が多く、実際の分譲業務に至るまでに長い準備期間が必要となる。

不動産流通業

次に不動産流通業とは土地建物の売買、賃貸の仲介、交換や分譲マンションや分譲住宅の販売代理を行うのが主な業務内容である。

業務を行うには1店舗につき5人に1人は宅地建物取引士という国家資格が必要になる。

不動産を買いたい人と売りたい人をつなぐのが主な仕事であり、私が行っているのがこの不動産売買仲介である。

大規模な資金がかからないため、比較的中小規模の企業も多く存在する。

街や駅前で見かけるような不動産屋が流通業に分類される場合が多い。

現在は契約の前に宅地建物取引士の免許を提示し対面で書面を交付して重要事項説明を行うことが義務となっているが、今後はテレビ電話などの活用による契約やPDFファイルの交付によって行う不動産取引のあり方が検討されている。

不動産賃貸業

次に賃貸業とはマンション、アパート、住宅や事務所などの賃貸を行うものであり、大規模なビルを貸し出すものから駐車場を賃貸したりと非常に幅広い。

個人でも物件を所有することができ、その物件を賃貸物件として利用することによって賃料収入を得ることができる。

不動産投資家を志す人は、この賃貸業を目指すということになる場合がほとんどだ。

近年では一般企業で働くサラリーマンが副業として賃貸業を行うケースが非常に浸透してきている。

そういった賃貸物件所有のオーナーや土地の所有者に対して、不動産業者はコンサルティングや企画を行い、入居者募集のアドバイスや投資の手助けを行う。

不動産賃貸業のみを行う場合は特に免許は必要ないので、融資を活用し、手持ちの現金が少なくても不動産賃貸業を行うことが可能になる。

不動産管理業

最後に、管理業とは賃貸物件を保有時に起こる入居者トラブルや賃料の送金の管理の手助けを行う業務形態です。

入居者退去時の現状回復工事の手配、美観や衛生管理といった建物の維持管理など人と物件の両方を管理するのが主な業務である。

管理を代行することによって管理料金として賃料収入の5%程度を管理料として受け取るのが一般的だ。

ITの発達により、物件見学時に遠隔で鍵を開けるシステムや管理のIT化も進んでいる。

まとめ

これまで大きく不動産業界を分類して説明したが、不動産業界は比較的参入が安易であるため、業者数が非常に多く、割合でみるとほとんどが中小企業に分類される。

不動産業界は人口が多い地域でビジネスを展開することに適しているため、大都市圏に業者数が集中している。

今後は少子高齢化や核家族化に伴い、地方での不動産業は厳しくなっていくことが予想される。

空き家増加の問題もあり、中古住宅の活用が見直されている。

日本で売買されるほぼ9割近くが新築であるが、アメリカでは中古住宅が約8割、イギリスでは約9割が中古物件の取引である。

日本は地震や台風といった天災の影響があるため、長く住むといった概念が乏しかったが、耐震技術の発達やリノベーション工事により中古住宅でも内装は新築同様に住めるようになってきたので、今後は現在の主流である新築から中古に大きく転換するときがくるだろう。

N.T
  • N.T
  • HP『FIRE投資研究所』【人生は投資の連続】経済的早期自立(FIRE)を目指し、20歳より株式投資開始。年間成績全てプラス。23歳→投資用ファミリーマンション購入。本業→大手不動産売買仲介。25歳→半期仲介手数料3200万円達成→地方同期全国1位獲得。年収1000万円達成。副業でポスティング事業構築中。35歳で経済的独立(FIRE)を目指して、自分の考えを情報発信しています。

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