一般の方が知ることができない、不動産業者の買取基準について現役営業マンが解説

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こんにちはたかやです。

今回は、一般の方があまり知ることができない、不動産業者の買取基準について現役営業マンが解説していきます!

不動産買取業者とは、一般的には不動産を買い取って、リフォームをしたり、戸建を建てたりして、また売却をして利益を得るような会社のことです。

不動産仲介側からすると、個人のお客様のように、キャンセルの心配が少なかったり、契約不適合責任を免責にしたり、すぐに契約まで持っていけたりと、金額が折り合うならそっちのほうが楽だと思ってる営業マンも多いと思います。

それでは、不動産買取業者はどの程度の金額の目線で購入判断をしているかを知ることができれば、不動産投資家の方にもきっと役立つはずです。

それでは詳細のご説明をしていきます!

仲介の立場から見た、不動産買取のメリット

•再販をもらえることが多く、もう一度仲介できる可能性がある。 
•やり取りに慣れているためスムーズに進めやすい。
•契約不適合責任免責の場合が多く、後からトラブルになりずらい。
•短期間で契約まで進めることができる。
•ローン特約による解約リスクが少ない。
•事故物件や造成が必要な特殊な物件も取り扱ってくれる。

仲介の立場から見た不動産買取のデメリット

•一般的なお客様に売るより、金額が安くなることが多いため、売主様に条件に納得してもらう必要がある。
•一般のお客様より売買金額が安くなる場合が多く、仲介手数料が減る。

※買取のご希望としては、他の人に知られたくない、早期売却が必要な理由がある、問題を抱えた物件などが多く、買取業者が安く買うから悪というわけでもありません。

ファミリーマンションの買取基準

ファミリーマンションとは一般的に1LDK以上程度のようなご家族複数名で住むようなものを指しています。

一般的には、買取業者は内装をリフォームして、バリューアップを行い、利益を得ます。

その際に、リフォーム会社や所有権移転のための司法書士などと提携していることが多く、個人の方が買うよりも、リフォーム費用や登記費用を抑えることができますので、その差額が利益となります。

一般的な基準としては、

購入価格+購入諸経費+リフォーム代+売却諸経費で利益率15%前後の会社が多いと思われます。

1000万円の物件の場合、購入•売却諸経費が約130万円、リフォーム代200万〜300万円、で1430万円が損益ライン、利益15%を確保するためには、1640万円以上程度を最低狙って価格設定しますので、当初の売出し価格は1800万円程度になるかと思われます。

これで決まれば利益は大きくなりますし、一定期間決まらなければ金額を変更していくことになります。

このような利益計算の上で、周辺環境や相場を見極めながら、仲介会社に金額提示を行います。

仲介会社も複数の買取会社にお声がけすることが多く、その辺りの同業他社との金額の駆け引きや、再販時の売れる金額の見極めが買取業者の難しいところです。

場合によっては、利益率10%でも、会社の実績作りや、融資を受けやすくするために購入するという買取業者もありす。

また、売主が課税業者の場合、諸条件はありますが、住宅ローン控除を400万円(最大500万円)まで受けることができ、それも買主の方からするとメリットですね。

ワンルーム(オーナーチェンジ)の買取基準

ワンルームやオーナーチェンジ物件の場合は、すぐに転売をするパターンと保有をするパターンに分かれます。

転売をするパターンだと、

築5年以下で8%、

築10年以下で8.5%、

築15年以下で9%、

築20年以下で9.5%

それ以上は5年ごとに+0.5%上がる感じが目安になるとおもいます。

上記に加えて、駅の距離や、立地によって上下の変動がある感じとなります。

保有のパターンだと、個人投資家の不動産投資と同じような形になるので、目線の厳しい個人投資家とそこまで変わらないと思っていただいて大丈夫です。

ワンルームが得意な業者は、中国の富裕層にルートがあったり、個人投資家を顧客として抱えてたりと、得意なジャンルがあります。

私は中国の富裕層を抱えている買取業者に良く買ってもらってました。

物件によっては、ほとんど個人投資家が買うような金額と変わらないので、売主様にとっても良いお話だと思います。

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戸建の買取基準

戸建の買取基準は、築浅の物件なら周辺の新築戸建物件と比較して、基本的にはそれを下回る価格で売り出す必要がありますので、逆算して、買取金額を出します。

築20年以上だと売買価格は土地値程度になりますね。

また築年数が経過していても、フルリノベーションをし、建物を復活させ販売する買取業者もあります。

建物を活かしてもらう売主様側のメリットとしては、建物取り壊し費用や場合によっては測量費用も必要なく、なにより、自分がこれまで住んできた思い出の家を残したいというニーズも強く存在します。

家族の思い出とか家にはたくさんありますよね。

土地の買取基準(住宅系)

土地の買取は、商業地か住宅地によって、関わってくる買取業者が変わりますので、それぞれ紹介します。

まず、住宅地の土地の買取の場合は、主に、建売業者、注文住宅業者、小規模アパート業者に分かれます。

建売業者とは、土地を購入後、広い土地であれば何区画に土地を分け、そこに新築の戸建を建てて売るという会社です。土地はそこまで安く買えなくても、個人のお客様よりも建築コストを抑えることができ、建物の部分で利益を出すことができるのが強みです。

飯田グループ系の会社が建売だと強く、材料の一括仕入れなどを行うことで、建築コストを下げ、他と同じぐらいの建売でも利益がでるようになっています。

最近の建売は質がいいので、こだわりがない人は十分だと思っています。

建売の業者の買取はかなり差が出るのですが、一般的には公示地価(国土交通省発表)の8割程度が多いです。仕入れ状況によっても大きく変わります。

次に注文住宅業者は、土地のまま販売し、個人の注文住宅用地として土地を仕入れます。

建売との違いは自社で建てて売るのか、土地購入のお客様自身で建てるのかの違いです。

注文住宅となると、ある程度の知名度がないと土地購入者が見つからないため、比較的大きな会社がやっているイメージです。

こちらの買取基準としては、公示地価の70%〜80%が多いイメージです。

得意•不得意な土地はあるかとおもいますが、全体的に建売業者より、多少買取金額は下がるイメージです。

ただ、一般公開で土地を販売する際は、ハウスメーカーに情報を流すと、お客様を連れてきてくれますので、良い関係性を築いておきたいところです。

最後に、2〜4階建程度のアパートを建てるアパート業者です。

住宅地の場合、容積率や建ぺい率に制限があるため、大きなアパートは建てることができません。

ただし、土地の形状が複雑だったり、旗竿地だと、建売業者だとなかなか手を出しにくいため、アパート業者の出番となります。

アパートの場合、土地の形状は比較的柔軟に対応可能なため、条件によっては他の形態の会社よりいい金額が出ます。

買取の基準としては、土地の評価にもよりますが、新築木造アパートで利回り5%〜7%程度確保できるなら購入の検討になるケースが多いです。アパート建築後、投資家へすぐに転売か、数年保有後転売といったケースが多いです。

土地の買取基準(商業地系)

商業地の買取業者についてご説明します。

商業地はビルやホテル、分譲マンションといった、土地開発事業を行う会社に情報を提供することが多いです。

住宅地よりも、高い建物が建てれるため、収益性の高い土地利用がしやすく、その分土地価格も跳ね上がります。

商業地の買取基準は、一種単価と言われるもので高い、安いを言われることが多いです。

一般の人からしたら、聞き馴染みのない言葉かもしれせんが、容積率100%に対する1坪あたりの価格のことです。

たとえば、容積率400%の土地価格って出すのが難しいとおもいますが、それを容積率100%あたりいくらかに換算して、わかりやすくしたものです。

容積率400%で1種30万円(容積率100%あたりの金額)の場合その土地は1坪あたり、120万円となります。

400%×30万で120万円/坪 てことですね。

これを目安に土地開発のプロは会話していきます。

例えば、

仲介業者たかや

〇〇町の駅前で1種30万ですが、検討どうでしょうか?

買取業者くま

その立地でその金額なら、かなり安いね、詳細の確認は必要ですが、前向きに進めます。

このような使い方をされることが多いです。

その土地によって1種単価はかなり大きく差があるため、基準は出せませんが、事業が成り立つなら、

分譲•賃貸マンション業者<ワンルームマンション業者<商業ビル業者<ホテル業者

あくまでイメージですが、このような順で価格が出ます。

ホテル業者はコロナ以降先行きが見えず、価格が出づらくなっています。

まとめ

今回は一般の方があまり知ることができない、不動産買取業者の買取基準について解説しました。

不動産投資家の方は自分たちが購入するために、どのよう不動産会社と競合しているのか、アプローチするべきかをお考えいただければ多少は役に立つとおもいます。

一般の不動産をご売却•購入をご検討の方は、メリット•デメリットを理解した上で、ご判断されてはいかがでしょうか?

皆様のお役に立てれば幸いです。

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たかや
  • たかや
  • 執筆者 たかや

    ・26歳
    ・大手サラリーマン
    ・役職有・不動産売買仲介
    ・宅建士
    ・不動産投資(2戸保有)
    ・株式投資(バリュー投資)
    ・投資額1300万円
    ・好きな言葉▶︎
    「人の本質光だ。」
    「疲れずに楽をすればもっと大きくなれる。」
    ・ビジネス お金に役立つ情報を発信。
    ・趣味はマンガとまんが