不動産仲介営業なら知っておきたい測量と境界について解説

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こんちにはTAKAYAです!

今回は、不動産仲介営業なら知っておきたい測量と境界について解説していきます。

土地、戸建てを取引する際に、自分の土地はブロック塀が境になってるのが明白なのに、なんでわざわざ測量しないといけないのか?

登記簿に面積が書いてあるのに、なんでもう一度測量しないといけないのか?

という質問を受けることがありますが、測量を行う理由を解説します。

測量する目的

トラブルを避けるため

極端な言い方かもしれませんが、土地は隣地との境目が確定していて初めて『商品』になります。

(もし販売段階で境界が確定してなくても、確定されることが前提)

買い手の方は境界が不明確な物件を買いたくありません。

『現況見たら分かるじゃないか』

『買った後に好きに測量したらいいじゃないか』

という方もいらっしゃるかもしらませんが、

長く住んでいる隣地の方と、新しい買い手の方では、昔からの状態を知らない買い手側の方が不利な立場になることが多く、安心した取引とは言えません。

ちなみに、今の契約書には下記の文章が定型分で入っていることが多いです。

売主は買主に対し、残代金支払いまでに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。但し、道路(私道を含む)部分と土地の境界については、境界標の設置を省略することができます。

不動産の売買契約は国土交通省指導のもと、常に進化しており、昔と比べると条文も多くなっきました。それは、逆にいうと、このような取り決めをしておかないと発生するトラブルや消費者からの相談が多かったからに他なりません。

隣地との境界に境界標はある場合でも、古いものだと欠けてしまったり、取れてしまってることもあります。

そのような状況では、契約するうえで、責任を果たしているとは言えません。

もしかしたら、地中に埋まっていることも多いですので、掘ってみて、出てくればオッケーです。

ポイント!境界立会書はありますか?

境界立会書とは一般的に境界の写真や図面と共にお互いの署名、捺印がある書面のことです。境界標が現地にあったとしても『境界立会書』がない場合は隣地の方が現在の境界に納得していることを確認し、可能であれば改めて立会書を作成すれば、なお安心です。

極端なことを言えば、自分で金属のプレートを買ってきて、現地に事前に設置をして明示をすれば、売主の責任を果たしているようにみえますが、隣地の方がその境界に納得していない場合はトラブルのもとになってしまいます。

ポイント!土地家屋調査士(測量士)に費用を出して依頼する意味

①正確さ

②作業負担の軽減

 登記簿の面積は、登記当時の測量技術・機械によって測量され、決定された面積です。

もちろん昔は今ほど境界に関しての関心も高くありません。

全ての場所がいい加減な測量をしているというわけではありませんが、今の高性能な機械と技術で測量すると、登記簿上の住所と一致しないことが多いくらいです。

また、登記より面積が増える場合、減る場合もありますが、中には10坪近く増減する場合もあります。

加えてこの場合、当該地が増えた分、他の隣地が減るというように、損をする人が出てくる場合があります。

不動産販売金額的な価値にすると1坪で大きく資産価値に影響します。

わたしが、取り扱った土地の中でも1坪で500万するようなケースもあります。

気軽に隣地の方から立会書に印鑑を押してくれと言われて、不安になる人も多いでしょう。

測量のプロが図面を作成し、必要性が隣地の土地まで測量をし、増減があっても根拠を明確に説明して、双方が納得いく立会書を作成します。

測量士の仕事は、実は測ることよりも、立会書の印鑑をもらうことの方が大変だったりします。

測量する隣地に所有者が住んでいればいいのですが、そこに住んでいない場合や、相続が発生している場合は関係者を見つけて、立会書を作成しないといけません。

また、隣地から立会書に印鑑をもらえないケースもあります。

その場合は時間と費用はかかりますが、筆界特定制度といって、割と新しくできた制度ですが、所有者と関係がなく、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて,現地における土地の筆界の位置を特定する便利な制度です。

これにより、かなり手続きが簡略化できるようになりました。半年〜1年程度で完了し、費用も通常の測量費用プラス10%〜15%増し程度のことが多いです。

このほかに、裁判で境界を決める方法もありますが、隣地の方と裁判などによって揉めた上で、境界を決定する場合だと、2年も3年もかかることもありますし、費用もかなりかかってしまいます。

私のお客様で筆界特定制度を利用したケースは、両面道路で、1つは公道、裏面が私道でした。

土地を分筆(2つにわけて、)2棟新築戸建てを建てる予定でしたので、必ず境界を確定させる必要がありました。

※境界が確定してないと、分筆するラインが決めれず、建築許可を取ることが難しいです。

裏面の私道所有者は不動産会社だったのですが、立会書への捺印を拒否されてしまいました。

おそらく、その一面の私道をその不動産会社が所有しておりましたので、売買仲介を出来なかったことの腹いせだと思いますが…

とにかく、この制度のおかげで、なんとか問題なく土地の売買を安全に行うことができました。

もしこれが測量をせずに売買したあとに、判明したらと思うと背筋が凍ります。

このようなトラブル防止のためにも、測量を行うことをおすすめします。

もし、世界座標系測量図(比較的最近測量された測量図)があって、境界標がない場合は、その図面をもとに、境界標を復元することも可能です。このような場合だと、費用は数万円単位で済むこともあります。

最近は測量するのにドローンが利用されているようで、

知り合いの方も導入されているようでした。

測量の世界にもテクノロジーがどんどん活用されていますね。

以上!

最後まで読んでいただきありがとうございました!!

TAKAYA
  • TAKAYA
  • 執筆者 TAKAYA
    プロフィール

    1995年の3月に生まれました。
    投資とまんがが大好き。
    血液型はo型です。
    双子で左きき。
    福岡市在住の不動産取引のプロ
    趣味はひたすらマンガです。(たまにゴルフと温泉)
    元高校球児。青春は野球。
    新卒1年目成績最下位▶︎業務徹底効化
    成績優秀賞獲得🏆-スピード昇格達成-
    株式投資を20歳より開始し、長期集中投資。
    現在は米国株とETF中心。たまに日本個別株。
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